运城网:一平方米13万却没有阳台,天下最贵单价地王今天开盘

  总地价110亿元、楼板价14.3万元/平方米,开盘均价13万元/平方米,上海“地王之王”从来都不缺话题性。

  今天(4月30日)中午12点,备受关注的上海中兴路一号正式最先认筹。

  4年前,上海静安区中兴社区(原闸北)N070202单元332-01-A、333-01-A地块推出,净用地面积约3.1万平方米、容积率3.5、计容积率修建面积约11万平方米,起拍价46亿元,吸引了18家企业前来竞拍。

  要知道,这是那时上海实行招拍挂制度12年来推出的最最最市中心的土地。项目位于上海市静安区中兴路,多条地铁线围绕,距离人民广场和外滩的直线距离均为3公里,距离外滩、陆家嘴(600663,股吧),车程是半小时左右。

  2016年8月17日,融信最终从各路土豪中胜出,以110.1亿元总价、10万元/平方米名义楼板价、14.3万元/平方米可售面积楼板价和139%的溢价率,创下中国土地成交史上最贵单价地王纪录,至今未被逾越。

  同年11月,万科以约53.95亿元获得项目49%权益,主要由万科操盘,与融信配合合作开发中兴路项目。

  但限价政策之下,面粉贵过面包已成事实,加之老闸北地段商业环境偏弱、教育医疗亦无优势,开发商若何唱好这台戏?地王的销售能否延续4年前拿地时的火爆?

  中兴路一号(图片泉源:每经记者 包晶晶 摄)

  地王一出

  周边二手房立马由750万涨至900万

  2016年地王一出,马上封杀了周边二手房的议价空间,不少房东最先膨胀。

  “我记得很清晰,2016年这块地刚拍的时刻,劈面雅宾利有一套95平方米的二手房,挂牌价750万元。地王新闻传出来,房东马上改口说低于900万元免谈。”四周的资深中介刘亮提起昔时情景仍然有些激动,“这地王开盘照样限价的,否则旁边的二手房价钱难以想象。”

  他口中这套二手房,是马路劈面的万科翡翠雅宾利,万科从上置接手后以翡翠系列IP打造的苏州河观点项目,现在小面积段二手房单价基本位于9万~11万元/平方米区间;而旁边的复地新都国际,二手房价钱在7.5万~9.5万元/平方米。“8万~10万元单价差不多是这片区域真实(房价)反映了,说实话再贵就很难卖了。”刘亮说。

  项目周边二手房挂牌信息(图片泉源:每经记者 包晶晶 摄)

  简直,中兴路一号将自己定位于上海母亲河――苏州河以北的苏河湾区,而从舆图显示来看,这里和真正的苏河湾距离不短,而且并不是内环所有地块都是市中心。“静安地王”、“上海地王之王”等种种响亮称谓仍改变不了老闸北计划配套相对落伍的事实,而中兴路地块现在在商业配套方面并无稀奇显著优势,最大的商业综合体就计划在中兴路一号,现在仍在建设中。

  第一太平戴维斯上海住宅销售部高级董事唐华以为,市中心住宅的稀缺性,代表其仍能获得高净值客户的青睐,将其作为不动产设置的一部分,是较平安的投资选择。

  中兴路一号配套会所内泳池(图片泉源:每经记者 包晶晶 摄)

  “前卫设计”遭吐槽

  在270度转角落地窗前看老破小

  2020年的楼市早已不是昔时谁人疯狂的市场,面粉贵过面包已是不争的事实,若何唱好“地王之王”这台戏,万科显然下了很大的功夫。

  唐华剖析以为,这块土地的开发难度在于楼板价已经10万+,在限价的大靠山下,预售证能批多高的价钱才气保本?但同时若是价钱真的批高了,和市区这么多竞争项目来比,客户是否认可,也是个两难的问题。“这个项目操作难度是史无前例的。”

  于是万科请来了英国宝藏级修建师查德・罗杰斯,以伦敦海德公园项目、澳洲悉尼项目的超现代设计撑起了中兴路一号最大亮点。伦敦海德公园一号,正是传说中的天下最贵豪宅,最大的一套1858平方米公寓售价跨越12亿元。

  但市场对这位国际大师的设计,撒播最多、印象也最深的却是――没有阳台。

  “嗯,这个楼盘是外国人设计的,太新潮了,没有阳台……”刘亮和几位看房人聊起中兴路一号时示意,对于生涯中习惯了洗晒的南方都会,没有阳台实在太不方便了。

  对“无阳台设计”无法明白的不止刘亮,在上海内陆论坛上有网友发帖,“被销售带去看了一个短片,主要先容设计师,说设计的都是地标修建,最著名的伦敦海德公园1号。我想人家这个客厅大落地窗设计放在公园旁边也许还可以看看公园,现在中兴路1号这个设计看什么呢?整个房型都不像现代中国人的屋子”。

  逐日经济新闻(博客,微博)(微信号:nbdnews)记者在多次实探中发现,除了没有阳台的尴尬,“双十字”结构起劲打造的全透明围墙也面临着一定尴尬:地王被老式公房、私房等尴尬地合围起来,北面紧邻中兴路,从样板房的270度转角落地玻璃远望出去,并不能获得这一设计所预期的“景观”。据置业照料先容,首批推出229套住宅,面积从50平方米~210平方米不等,高区房源可以清晰看到陆家嘴“三件套”,“忽略你眼前的这些矮屋子”。

  样板间实景(图片泉源:项目资料)

  唐华向记者指出:“13万元/平方米左右的开盘价,在现在限价的大靠山下,已经是偏高了,或许相关部门也已经充实考虑到项目楼板价高企的条件。但对于开发企业来说,这个价钱仍不足以平抑成本,由于考虑到资金利息和产物开发成本、营销成本等,中兴路一号的破费甚至都是高于其他楼盘的。至于后期限价是否能铺开,这是国家政策层面的要求,无法随意预测,只是说就算铺开了限价,产物竞争力能否留得住客户,也是一个挑战。”

  10万+豪宅市场连续发力

  但上海豪宅市场的数据或许能为中兴路一号带来些许信心。

  第一太平戴维斯统计,在疫情影响下,2020年一季度高端住宅市场(即单价高于8万元/平方米)仅有3个项目入市,皆位于内环内区域。3个入市豪宅项目立案均价均跨越10万元,且认筹比皆高于1:0.6。前期火爆的绿地海珀外滩成为上海首个线上开盘的楼盘,在疫情后市场反弹的推动下认筹率和开盘去化率显示可圈可点。

  但唐华也示意,市场供应很快会重回猛烈的竞争局势。“第一季度只有2个项目入市,但这只是疫情下的特殊情况。到4月尾内环入市的项目已经有4个,10万+以上的高端盘有6个(其中有2个位于内中环)。后续类似高端项目的入市呈井喷之势,虽然并不能武断地说供应仍低于需求,但至少到现在为止,已入市项目的认筹率和开盘去化率都相当不错。”

  第一太平戴维斯统计显示,第二季度最先,上海市中心区域预计有约14个8万元/平方米以上高端项目入市,高端项目间竞争加剧。按详细月份来看,4月入市的高端项目约为2700套,为前期因疫情积压项目被集中释放,且产物竞争力较强,吸引了一大批刚需、改善客户。相比4月大体量的项目入市,5~6月的供应量趋于平缓,现已知预计推出套数约为399套。

  中兴路一号现场(图片泉源:每经记者 包晶晶 摄)

  记者|包晶晶 编辑|陈梦妤 李净翰 肖勇

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(责任编辑:董云龙 ),

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